房子抵押贷款，银行为啥要上门看房？

你有没有想过，当你把房子抵押给银行贷款时，那些银行的人为啥要大老远跑来你家？其实啊，这事儿就跟咱们买手机要看看外观、听听声音一个道理。银行虽然相信你提供的资料，但毕竟隔着一层纱，总得亲眼看看房子到底值不值那个价，有没有什么"猫腻"。

我有个朋友前年办贷款，房子在老城区，听说银行要上门看房，吓得他差点把中介叫来假扮邻居。结果银行评估师来了之后，发现他家厨房的老电线特别危险，当场就要求他整改。这朋友后来跟我说，要不是银行这个"规矩"，等贷款办下来，真出了安全事故就麻烦了。

抵押贷款看房流程全解析

一、办贷款前的准备工作

在银行评估师上门前，你最好先做这些准备：

1. 把所有房证材料都找出来，包括房产证、土地证、契税票等
2. 把家里所有房间都收拾干净，特别是厨房、卫生间、阳台
3. 把所有抽屉柜子都打开，别藏着掖着
4. 把所有电器都打开，让银行看看状态
5. 把小区的物业费、水电费都结清了

我上次带我妈去办贷款，评估师一进门就皱眉了。我妈屋里的鞋架堆得跟小山似的，墙上贴着十年前的电视报。评估师一边拍照一边说："女士，您看这些鞋堆在门口多不安全啊。"吓得我妈手忙脚乱地把鞋架搬到了储藏室。

二、银行评估师上门那些事儿

评估师上门一般会做这些：

1. 核对身份先确认你是房主本人，看看身份证和房证是不是对得上
2. 拍照录像家里所有房间都要拍，包括客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、车库。现在很多银行要求连厕所都要拍进去，虽然挺尴尬的，但这是规矩
3. 测量面积用专业工具测量每个房间的实际面积，跟房证上的面积对照
4. 检查房况看看墙体有没有裂缝、屋顶有没有漏水、门窗是不是完好
5. 评估价值根据市场行情，给出一个合理的评估价

我认识个装修达人，为了贷款多贷5万块，硬是把自家客厅的瓷砖重新铺了一遍。结果评估师来了之后说："这瓷砖颜色太暗了，影响采光。"最后评估价一点没涨。这哥们儿后来跟我说，装修的钱全打了水漂，还不如当初老老实实贷款。

三、评估报告那些门道

评估师走后，会出一份评估报告，这份报告很重要：

1. 评估价银行贷款额度主要看这个，一般最高能贷评估价的七成
2. 房龄房龄越老，评估价越低
3. 装修情况装修好的房子评估价高，但评估师会判断装修是不是"过度装修"
4. 小区环境绿化好的、物业管理好的小区，评估价会高一些
5. 贷款年限一般房子贷款年限最多20年，房龄越老，贷款年限越短

我有个客户是做建材生意的，为了提高评估价，把房子装修得跟样板间似的。结果评估师来了之后说："这种装修太贵了，市场接受不了。"最后评估价反而低了。后来他学聪明了，就简单刷了乳胶漆，结果评估价比之前高了不少。

如何确保抵押房产价值最大化？

1. 房子位置是关键

我建议你抵押的房子最好在市中心或好地段，这种房子保值率最高。我家隔壁老王前年把郊区房子抵押贷款，结果去年房价跌了20%，现在想再抵押都贷不到了。

2. 装修要适度

太豪华的装修不一定能提高评估价。评估师会判断你的装修是不是花了冤枉钱。建议装修风格跟市场主流差不多，既不落伍也不太新潮。

3. 房子要整洁

评估师上门前，一定要把房子收拾干净。特别是卫生间和厨房，如果评估师看到水槽里堆满油污，或者厕所里塞满垃圾，可能会影响评估价。

4. 保留原始设备

现在很多评估师会看房子里的家电品牌和年限。我有个客户把房子里所有新电器都卖了，结果评估价低了30%。后来他重新买了些主流品牌的家电，评估价才涨回来。

5. 了解市场行情

在贷款前，最好先打听一下周边房价。如果评估师给出的价格明显低于市场价，你可以适当争取一下。

银行看房常见"雷区"

1. 装修过度

评估师会判断你的装修是不是花了冤枉钱。太豪华的装修可能会被认为是不必要的支出。

2. 房屋损坏

如果评估师看到墙体裂缝、屋顶漏水等问题，可能会影响评估价。

3. 装修材料太新

有些评估师会怀疑装修是不是最近才做的，如果发现新电器、新地板等，可能会要求解释。

4. 家里杂物太多

评估师需要全面检查房子，如果家里堆满杂物，可能会影响检查效果。

5. 产权问题

如果评估师发现房证上有抵押记录或者产权纠纷，可能会影响贷款审批。

技术改变看房方式

现在有些银行开始用无人机看房，效率特别高。无人机可以从空中拍摄整个房子，评估师只需要在电脑前看视频就行。我家小区就有个客户，评估师连人没露面，就通过无人机看房完成了评估。

还有一些银行开始用VR技术看房，你只需要戴上VR眼镜，评估师就能看到你家全貌。虽然现在还不太普及，但以后肯定是大趋势。

贷款后要注意什么？

1. 按时还款这是最重要的，一旦逾期，房子就可能被拍卖
2. 保持房况贷款期间房子要保持良好状态，不能有损坏
3. 避免产权变动不能把房子转卖或转租，否则银行有权收回房子
4. 保留房证原件不能把房证原件交给别人保管，银行需要随时查看

我有个朋友前年贷款买了个商铺，结果今年生意不好做，想把商铺转租。结果银行发现后，马上要求他提前还清贷款。这朋友后来跟我说，差点把房子没了。

房子抵押贷款是个技术活，既要考虑贷款额度，又要考虑房子保值。银行上门看房虽然有点麻烦，但这是确保贷款安全的重要环节。如果你能提前做好准备，就能让评估师对你印象更好，评估价也会更高。

记住，房子是大事，不能有半点马虎。等贷款办完了，房子才是你的，银行只管钱，不管你住得舒不舒服。所以啊，办贷款前多花点心思，以后就能省不少麻烦。