起个头儿聊聊

说起贷款这事儿啊，真是让人头疼。我有个朋友前几年买房，就是在这上面折腾得够呛。当时他纠结的是，要不要用公积金贷款，又或者直接上商业抵押贷款。结果呢，两边跑来跑去，材料递了一堆，最后还是没搞明白。这不，最近又碰到不少朋友问类似的问题，看来这事儿确实得好好说道说道。咱们今天不整那些虚的，就实实在在聊聊公积金贷款和抵押贷款到底是怎么回事，它们之间又有哪些弯弯绕绕。

公积金贷款到底是个啥玩意儿

先说说公积金贷款。简单这就是你每个月工资里被公司和你自己分别往公积金账户里存的钱，专门用来买房的贷款。国家这么干，就是想让咱老百姓能早点有个窝，不用掏空六个钱包也能买房。这贷款利率可比商业贷款低多了，期限也长，确实是个好东西。

不过啊，这贷款也不是那么好拿的。你得连续缴存公积金一定期限，一般是一年左右。还有，贷款额度也不是随便定的，得根据你公积金账户余额、房价比例这些来算。最关键的是，你得有稳定的工作和收入，还得能证明你确实需要这笔钱来买房子。

我认识个哥们儿，工作五年了，公积金缴存了四年多，本来以为问题不大，结果去申请的时候，因为公司上个月刚换了公积金账户，系统里数据对不上，愣是卡了半个月。你说这叫什么事儿？所以啊，申请前最好先打打探，搞清楚自己公司公积金这块儿都啥情况。

抵押贷款是怎么回事

再说说抵押贷款。这玩意儿可就宽泛多了，商业贷款、消费贷款里很多都属于抵押贷款。简单理解，就是你拿房子、车子这些东西作为抵押，向银行借钱。银行为什么要这么做呢？主要是为了降低风险。万一你还不上钱，银行就把你的房子或者车子卖了，虽然不一定卖得出原价，但总比血本无归强。

抵押贷款的好处是额度高，比如你把房子抵押给银行，可以贷出房价的六七成。而且，还款方式也灵活，等额本息、等额本金、先息后本，你挑一个合适的就行。但缺点也很明显，就是手续复杂，要评估房子价值、查征信、看收入证明，有时候还得找担保人。

我有个表舅前几年做生意周转不开，就抵押了房子贷了一笔钱。当时银行评估价给了他七成，他算着够用了，结果后来生意没起来，还款压力山大。好在他是实在人，跟银行协商延长了还款期，总算没把房子给卖了。这事儿也提醒咱们，抵押贷款不是那么好使的，得量力而行。

公积金贷款和抵押贷款能同时用吗

说到这儿，就到了大家最关心的问题：公积金贷款和抵押贷款能同时用吗？答案是：能，但很难。为啥呢？因为公积金贷款本身就是一种抵押贷款，你用的是公积金账户余额作为抵押，只不过这个抵押是专门针对住房的。你如果再用房子去抵押其他贷款，那性质就不一样了。

我帮一个客户咨询过，他本来申请了公积金贷款，但后来发现还不够付首付，就想再找家银行抵押贷款。结果银行查完资料后，说他的房子已经抵押给公积金中心了，不能再二次抵押。后来他折腾了半天，最后还是凑了点钱，没再贷。

不过也有例外。比如你用公积金贷款买了新房，还没办妥房产证，这时候你急需用钱，可以试试用同一套房子申请其他类型的抵押贷款。但这得看银行政策，有的银行允许，有的就不行。所以，想走这种路线的，最好提前问清楚。

办理流程大不同

咱们再具体看看这两种贷款的办理流程，看看它们有哪些不一样的地方。

公积金贷款流程

1. 咨询准备先去当地公积金管理中心问问，了解政策、所需材料，看看自己符不符合条件。这一步很重要，免得白跑一趟。

2. 提交材料一般需要身份证、户口本、结婚证、收入证明、购房合同、首付款发票等。材料越齐全越保险。

3. 银行评估公积金中心会委托银行评估你的房子价值，确定贷款额度。这个评估价可不是你出价那会儿的价，得看市场行情。

4. 审批放款公积金中心审核通过后，会和银行签订委托贷款合同，然后银行就把钱划到你账上。

整个过程一般需要1-2个月，具体看当地政策和材料准备情况。

抵押贷款流程

抵押贷款流程就复杂多了，至少得这么几步：

1. 选择银行先看看哪家银行产品合适，利率低、还款方式灵活的优先。

2. 提交材料除了身份证、收入证明这些，还得提供房产证、土地证、结婚证等。抵押物得是银行认可的。

3. 银行评估银行会派评估师来你家，测量房子面积，拍照，然后给出评估价。

4. 审批放款银行审核你的资质和抵押物，如果都行，就放款。但要注意，抵押期间房子得保证保险，而且不能擅自卖房、改装修。

整个流程可能得2-3个月，有时候还得拖得更久。我有个朋友抵押车贷，就因为保险公司出单慢，等了快一个月才拿到钱。

看到这儿，可能有人要问了：那为啥公积金贷款流程看起来简单，抵押贷款这么麻烦？其实这也有原因。公积金贷款是专门针对住房的，政策相对固定，材料要求也比较明确。而抵押贷款涉及范围广，从车到房都有，所以要求就多了。

利率和还款方式怎么选

利率和还款方式是贷款的两个核心要素，直接影响你的利息支出和月供压力。

公积金贷款利率

公积金贷款利率目前是2.35%和2.5%，比同期商业贷款低不少。比如你贷100万20年，公积金贷款能省下几十万的利息。这就是为啥大家那么拼了命也要凑公积金贷款的原因。

但要注意，公积金贷款额度有限，你总不能贷到200万吧？所以很多预算不够的，最后还是得商业贷款凑齐首付。

抵押贷款利率

抵押贷款利率就五花八门了，房贷、车贷、经营贷，利率都不一样。房贷利率目前是4.3%和4.9%，比公积金贷款高，但比纯商业贷款低。车贷利率一般在5%-6%，经营贷利率更高，7%以上的都有。

还款方式上，公积金贷款和房贷都支持等额本息和等额本金两种。等额本息月供固定，适合收入稳定的人；等额本金月供递减，前期压力大，但总利息少。

我建议，如果可能，尽量多申请公积金贷款，少用商业贷款。比如你买套房200万，首付60万，能贷140万，其中120万申请公积金，20万商贷。这样月供压力小不少，利息也省很多。

风险和注意事项

任何贷款都有风险，公积金贷款和抵押贷款也不例外。这里提醒几个常见的坑：

1. 提前还款罚息很多公积金贷款和商贷都有提前还款罚息，一般是按提前还款部分的一定比例收取。比如你贷款10年，想提前还5年，那这笔罚息可能就是几个月的利息。所以还款前最好问清楚。

2. 公积金贷款额度不足公积金贷款额度是根据缴存额、房价比例计算的，可能不够你付首付。这时候只能商贷补足，或者卖掉其他资产。

3. 抵押物贬值如果房价大跌，你的抵押物价值缩水，银行可能会要求你补足差价，甚至收回房子。所以抵押贷款前，最好对市场行情有个判断。

4. 收入不稳定贷款审批时，银行会看你的收入流水。如果你失业了或者收入大幅下降，可能会被要求提前还款。

5. 多头借贷如果你同时有公积金贷款、商贷、车贷、信用卡分期等，月供压力会非常大。一旦资金周转不过来，很容易逾期。

   

我认识个朋友，年轻时脑子一热，同时申请了公积金贷款、消费贷、信用卡分期，结果月供压得喘不过气。后来实在撑不住，开始逾期，不仅信用记录受损，还差点被银行起诉。你说这值得吗？

案例分享

案例一：公积金贷款买首套房

小李是程序员，工作五年，公积金缴存四年。他想买套120万的房子，首付30万，自己凑了15万，还差15万贷款。咨询后，他发现公积金贷款最高只能贷100万，商贷最多贷20万。最终他申请了100万公积金贷款和20万商贷，月供大概6000多，比纯商贷省了快一半利息。

但小李也踩了个坑。因为公积金贷款审批慢，他没赶上政策优惠期，利率比正常高0.1%。这让他懊恼了好久，后来只能尽量多提前还款来弥补。

案例二：抵押贷款创业失败

老王开了家小餐馆，经营两年后资金周转不开，就抵押了自住房申请了50万经营贷。本来以为生意能撑起来，结果意外关门。老王每月还得还3万多的月供，压力巨大。最后他不得不卖掉房子，还清贷款，损失惨重。

这个案例提醒我们，抵押贷款不是万能的，得有还款能力，不能为了短期周转把长远的保障给搭进去。

如何选择适合自己的贷款方式

说了这么多，到底该怎么选呢？其实没有标准答案，得看你个人情况。这里有几个建议：

1. 优先公积金贷款只要符合条件，尽量多申请公积金贷款，这是国家给的政策福利。

2. 算清利息账用贷款计算器算算不同方案的总利息。有时候等额本息看似月供低，但总利息可能更高。

3. 考虑还款能力月供不能超过收入的50%，否则生活会很拮据。宁可贷款少点，也别月光。

4. 看资金需求如果只是短期周转，抵押贷款可能更灵活；如果是长期买房，公积金贷款更划算。

5. 咨询专业人士银行客户经理、公积金中心工作人员都能提供帮助，多问几家比较。

我建议，在做决定前，最好列个表格，把不同方案的利率、月供、总利息、还款年限都列清楚，一目了然。这样比听人瞎忽悠靠谱多了。

唠叨几句

贷款这事儿啊，确实复杂，但只要搞清楚原理，就能少走弯路。公积金贷款和抵押贷款各有优劣，关键是要结合自身情况选择。记住，贷款不是越多越好，而是越合适越好。别为了借到钱而背上自己承受不了的负担，那得不偿失。

最后说点题外话。现在社会变化快，谁也不知道未来会怎样。年轻时贷款买房、创业是正常的，但一定要有风险意识，别把所有鸡蛋放在一个篮子里。有时候，稳健一点，少折腾，反而能活得更长久。

希望这篇文章能帮到有同样困惑的朋友。如果你还有其他问题，欢迎留言讨论。我是搞贷款的，虽然不是专家，但也踩过不少坑，愿意和你一起探讨。